隨著上市公司半年報披露進入密集階段，備受市場關注的萬科、保利、金地、招商四大房地產標桿上市公司也交出了各自的半年報。

半年報顯示，這4家房企上半年營業收入總額超過674億元，比去年同期的484億元大幅增長近40%，而凈利潤僅增長2%，4家企業的凈利潤率從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點。

從數據上看，上半年上市房企的業績呈增速放緩態勢，并沒有出現業內預期中的大幅下降態勢。業內人士認為這與房地產公司業績結算周期有關，同時也是主流房地產上市公司自去年以來以價換量策略的體現。

統計顯示，已披露半年報的78家上市房企實現營業收入近1500億元，同比增長近28%；凈利潤約200億元，同比增長近6%。同時，這78家上市房企的存貨同比增加近三成，資產負債率則與去年相當，維持在62%。

總體看，上半年開發商利潤增幅落后于銷售情況，在回收了大量資金的情況下，地產行業財務狀況得以好轉。

銷售趨暖回籠資金增加

從半年報披露情況看，上半年銷量的回暖為房地產上市公司帶來了可觀的現金流，開發商持有的貨幣資金明顯增加。據統計，6月末，已披露半年報的78家房企貨幣資金總額達到1499億元，同比增長約25%，較一季度提升了近17個百分點。

萬科半年報顯示，公司持有現金470.1億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款，資金實力較年初進一步增強。招商地產貨幣資金與短期借款加一年內到期的非流動負債的比值為2.61倍，償債無壓力。保利地產上半年共完成項目直接投資245億元，新增貸款211億元，凈增貸款80億元，實現銷售回籠320億元，資金余額達252億元。金地集團持有貨幣資金190.3億元，為一年內到期借款的1.6倍，長期借款占總借款的62%。

在資金充足的背景下，上市房地產公司對于土地儲備的需求逐漸提升，保利地產稱公司目前的土地儲備基本可保障未來2年至3年的發展需求，但土地儲備的區域及結構分布不夠合理，北京、上海等重點城市以及中心區域的儲備嚴重不足。萬科相關負責人則表示，7月份萬科買地用了60億元，今年四季度將是拿地的好時候，萬科還會再買很多地。

金地集團上半年沒有購入地塊，但是8月下旬，其已經開始動手拿下今年的第一幅土地儲備。根據其公告，已斥資2.53億元通過股權收購的方式獲取了沈陽市渾南新區濱河東項目。根據金地集團的公告，上半年其主要投資在于理財市場，截至6月底，公司已在14家金融機構購買了人民幣理財產品。6月份公司理財產品的實際發生額為78.9億元，未到期理財產品余額為16.6億元，收回理財產品62.3億元并獲得預期收益。

高位庫存逐步消化下降

據統計，今年上半年上市房企的存貨同比上升近三成。以標桿公司在過去12個月的銷售面積月度平均值計算，房地產上市公司現有庫存消化需要10個月，仍處高位。該指標曾在2012年1月達到12個月，接近2008年底的水平。今年3月份后，銷售市場回暖，庫存消化時間逐步下降。

面對庫存高企的態勢，標桿房地產上市公司紛紛加大了推盤的力度。萬科表示，萬科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度，9月份后，預計推盤會有明顯增加，只要市場環境不發生太大的不利變化，全年銷售超越去年是大概率事件。

國泰君安調研報告還提到，上半年保利地產新推貨量為470萬平方米，按照年初1000萬平方米的推盤計劃估算，下半年該公司推貨量將達到530萬平方米。

從整體看，上半年房地產上市公司普遍沒完成全年銷售目標的一半，下半年不少企業會更加積極地推盤回籠資金。隨著房地產宏觀調控的深入，上市房地產公司對于產品結構也進行了相應的調整，越早調整策略的企業越早受益。在四大標桿房地產上市公司中，以滿足剛需的產品作為主打的萬科中期業績表現最為優異。萬科表示，下半年的推盤量中，85%以上是中小套型普通住房。

中國指數研究院報告顯示，從需求結構來看，在2010年至2011年房地產調控政策出臺后，剛性需求(包括首次置業和首次改善)的供應占比有所上升，2011年達64%，比2009年提高3個百分點。從需求來看，過去3年，35個大中城市剛需占比均值為62.7%，其中首次置業和首次改善需求各占一半(分別為31.2%和31.5%)。

預計未來一個時期，剛性需求將繼續成為市場的主流，到2016年，35個大中城市剛需市場銷售面積占比將提升至68%，比2011年提高約4個百分點。