席倩

“中國(guó)自有住房擁有率近九成。”這個(gè)在《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》中出現(xiàn)的數(shù)字曾引發(fā)質(zhì)疑。該報(bào)告的發(fā)布者――中國(guó)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心，近日正式推出《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告?2012》，而其在配發(fā)的解讀中的數(shù)字再次引發(fā)爭(zhēng)議――中國(guó)家庭凈總資產(chǎn)高出美國(guó)家庭21%。

在數(shù)據(jù)發(fā)布之初，中國(guó)城市戶口家庭平均資產(chǎn)247萬(wàn)元引起社會(huì)質(zhì)疑，而家庭資產(chǎn)40.5萬(wàn)元的中位數(shù)卻沒(méi)有得到重視。西南財(cái)大教授甘犁表示，中位數(shù)反映的是普通老百姓的資產(chǎn)狀況。只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過(guò)了247萬(wàn)的均值。6月11日，美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布了2010年美國(guó)最新家庭資產(chǎn)狀況。2010年中國(guó)家庭凈資產(chǎn)總值高達(dá)69.1萬(wàn)億美元，高出同年美國(guó)家庭凈資產(chǎn)總值(57.1萬(wàn)億美元)21%之多。

對(duì)此，哈佛大學(xué)教授David Wise認(rèn)為這一數(shù)據(jù)具有合理性：一是中國(guó)人口是美國(guó)的四倍，家庭總數(shù)量高于美國(guó)；二是中國(guó)的房?jī)r(jià)迅速上漲，而美國(guó)房?jī)r(jià)與2007年相比至今已下降近30%，中國(guó)家庭住房資產(chǎn)總價(jià)已趕超美國(guó)。

甘犁表示：“公布這一數(shù)據(jù)一方面是‘立此存照’，我們第一次知道中國(guó)家庭資產(chǎn)總額超過(guò)了美國(guó)。這是我們發(fā)展過(guò)程中一個(gè)里程碑。其中房地產(chǎn)和長(zhǎng)期的高儲(chǔ)蓄率貢獻(xiàn)良多。另一方面也是一個(gè)提醒。日本在20年前就曾經(jīng)遠(yuǎn)超美國(guó)，1991年日本皇宮3/4平方英里的土地價(jià)值曾經(jīng)超過(guò)整個(gè)加州。希望20年后我們不是‘曾經(jīng)超過(guò)’。”

住房問(wèn)題是報(bào)告最受關(guān)注的焦點(diǎn)之一，全國(guó)90%城市、85%的自有住房擁有率，受到社會(huì)的廣泛關(guān)注。很多人表示“被住房”。但是85%的自有住房擁有率并不意味著只有15%的民眾有住房的剛性需求。通過(guò)中國(guó)家庭金融調(diào)查而得到的微觀數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出各類民眾的剛性需求，包括無(wú)房家庭的住房需求，流動(dòng)人口的住房需求，與長(zhǎng)輩同住的“啃老族”住房需求，新增成年家庭的住房需求，新增農(nóng)民工的住房需求以及拆遷家庭的住房需求。依據(jù)上述口徑推算出我國(guó)城市地區(qū)的房屋需求為9977萬(wàn)套。

如果考慮多套住房的潛在供給，再加上2011年未出售的商品房約166萬(wàn)套，我國(guó)城市地區(qū)的住房總供給為4048萬(wàn)套。因此，我國(guó)城市地區(qū)的供需缺口為5929萬(wàn)套。

甘犁指出，若不考慮家庭改善性住房需求及未來(lái)其他供求變化，政府提出的在“十二五”期間提供3600萬(wàn)套保障房計(jì)劃能滿足我國(guó)城市地區(qū)住房缺口的60.7%。按照2011年的商品房建設(shè)速度，“十二五”期間商品房開(kāi)發(fā)商只需工作兩年半就能滿足城市地區(qū)所有的住房剛性需求。中國(guó)住房剛需旺盛的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。當(dāng)前可能存在的房?jī)r(jià)反彈主要來(lái)源于住房的投資需求，值得警惕。

《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，我國(guó)城市第一套房平均收益率在300%以上。甘犁表示：“如果中國(guó)房?jī)r(jià)下調(diào)30%，只有27.8%的家庭房?jī)r(jià)市值會(huì)低于其成本價(jià)，2.91%的家庭住房?jī)r(jià)值低于銀行欠款。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)下調(diào)30%對(duì)銀行業(yè)的沖擊很小。”