文/新浪財經香港站站長 彭琳

最喜歡喊著房價大跌的港人，心里想的其實是大跌是入市的機會，然而如果在未來的某一天，房價跌下來卻不在上升，市場資金不再充裕而是借貸緊縮，甚至連供樓必需的穩定工作都難以保住……你真的還期待房價跌嗎？

香港樓市為何一片唱空？

常常被認為“股樓聯動”的香港，近日在股市跟隨內地股市波動下，看跌樓市的人也越來越多。投行摩根大通和瑞銀在前后幾天內一起唱空樓市，一個看跌5-10%，另一個更認為最多跌39%，在媒體一通渲染下成為“樓市大逆轉”，更驚動到內地市場。

不過，兩家大行很快被翻出從2012年已經開始“年年看跌年年漲”的舊賬，在2014年兩家也曾雙雙預測樓價可跌25%。但根據香港政府方面最新數據顯示，今年上半年樓價指數升8%(差餉物業估價署)，前7個月住宅買賣數量同比升8.9%(土地注冊處)，房地產顧問集團萊坊最新報告則顯示，今年一二季度香港樓價比去年同期升幅高達20.7%。

“樓市大逆轉”的跡象至少從數據上看還不明顯，當前的樓市“樂觀派”與“悲觀派”一樣理直氣壯。作為今年一手樓冠軍的長實地產(01113-HK)由于銷售理想，剛剛宣布正在售賣的“維港-星岸”封盤，預備從9月15日起提價3%再賣。長實地產投資董事郭子威對提價后的銷售十分樂觀，甚至語帶諷刺地指出，市場上“所謂樓市利空因素，普遍都是主觀愿望……”

在2003年至今的一波漫長的香港住宅牛市中，出現過數次唱跌潮，其中聲勢最大的一次是2008年美國次債危機引發全球金融海嘯，恒指跌幅過半，樓市一度被指九七重臨，然而最終僅輕微回調又直線飆升。2012年香港經濟不景氣加上政府嚴酷的“雙辣招”調控樓市，開發商推出的新盤折扣最高達30%，再被視作樓市下跌前兆，2014年“樓市崩盤”說也一度成為熱門論調，但很快隨著購房者哄搶新樓提價，唱跌聲再度平靜下去。

每一次的唱跌都有充足的理由。這一次也不例外：宏觀環境方面，全球經濟不景氣，香港自己就業支柱之一零售業正在步入收縮。直接因素方面，美國即將加息，香港勢必跟隨，直接增加房貸成本，再加上股市隨內地大跌財富效應消失，本來有首付的都虧了，樓市的投資需求也被拖累。

更有震撼力的是香港近鄰澳門從今年二季度開始樓價正式下跌，是2009年來首見，平均跌幅驚人地高達14.5%。一向被指經濟跑贏香港，房價卻并不高的競爭對手新加坡，住宅樓價今年也跌了超過5%。香港已經連續5年位居全球房價收入比最高，最難負擔的城市，樓市憑什么穩得住？

然而香港樓市卻是一個奇葩，居高不下的樓價并非被炒家追捧。在港府過去數年的嚴酷調控中，“買家印花稅”趕走了沒有香港永久身份的買房者，甚至公司名義購房也一律按“外人”征收相當于房價15%的重稅；“雙重印花稅”趕走了持有一套以上住宅的投資者。樓市供應緊缺到連本地居民自住需求也杯水車薪，新樓盤開售的下訂輕易就超購數倍乃至十倍，僅僅在上個月(8月)內登記的住宅樓花(即未落成新樓)按揭數量甚至創下11年以來的新高。

隨著人民幣近期啟動“雙向波動”，大量的人民幣資產轉為港幣資產，金管局過去兩周連續入市注資穩定港元，港元及美元投資品成交陡然上升。大型央企華潤置地昨日也透露，首度在港入標競投香港港島西灣河地皮。樓市“樂觀派”普遍相信，香港住宅市場無論自住還是投資需求都無比殷切，即便房價真的受到外圍沖擊，政府也只要稍稍放松限購措施即可對沖。

香港樓市另一條“安全帶”則來自金管局，從美國QE啟動就開始逆周期管理，不斷調降按揭比例并調高壓力測試的標準。目前全港按揭與房價比僅50%，房價即便普遍下跌30%也不會令業主變為負資產。新購房者申請按揭的壓力測試則按加息3個百分點計算。即便美國近期開始加息，但從零加到3%恐怕還要不少年頭。這就是說，無論新老業主的承受力都相當強勁，在市況不佳時出現踩踏拋售的情況可能性幾乎為零。

盡管“樓市大逆轉”的說法看似驚人，但即便是摩根大通和瑞銀兩家的分析，重點其實都不在樓市。摩根大通所說的樓市轉折期最快也要從2016年開始，而瑞銀更是為香港經濟預測了三個可能情境，房價跌39%是最差的“黑天情境”，兩家所指向的深層問題事實上是香港經濟尤其是零售業的困境，過往經濟引擎正在先后熄火，然而香港卻苦于找不到新的發展引擎。

與樓市突然的“大逆轉”幾率不高，但很可能出現的卻是經濟逐步放緩，GDP出現倒退，各行業的盈利越來越微薄，失業率從現在的全民就業狀態開始逐步攀升，日復一日年復一年地削弱香港的競爭力。當“東方明珠”失去往日的光彩和吸引力，失去了對全球的誘惑力，當然一切資產都扛不住高估的價格。

最喜歡喊著房價大跌的港人，心里想的其實是大跌是入市的機會，然而如果在未來的某一天，房價跌下來卻不在上升，市場資金不再充裕而是借貸緊縮，甚至連供樓必需的穩定工作都難以保住……你真的還會期待房價跌嗎？