文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 蔡衛國

2010年加元對人民幣的匯率大約在1:7，目前的匯率則徘徊在1:5，人民幣對加元實際升值了40%。而同期，多倫多的房產雖然漲勢兇猛，也只錄得38%漲幅。對于用人民幣購房的華裔移民買家來說，現在的房產價格和2010年幾乎是一樣一樣的，可能還有點找頭。

人民幣對加元猛漲：加拿大的房產還能買嗎？

過去15年間，加拿大的房產，尤其是多倫多，溫哥華等華人喜愛的城市，房價猛漲。很多華人移民很懊悔，如果當初咬咬牙，狠狠心，在多倫多買一套獨立屋，現在肯定變成百萬富翁了(按照多倫多地產當局的統計數字，多倫多獨立屋的平均價值已經超過了100萬加元)。

過去一年間人民幣對加元飆升的匯率，還真讓回到過去買房這種白日夢成了現實。2010年加元對人民幣的匯率大約在1:7，目前的匯率則徘徊在1:5，人民幣對加元實際升值了40%。而同期，多倫多的房產雖然漲勢兇猛，也只錄得38%漲幅。對于用人民幣購房的華裔移民買家來說，現在的房產價格和2010年幾乎是一樣一樣的，可能還有點找頭。

即便如此，現在購入加拿大房產是個好主意嗎？

一、政府、央行和研究機構齊聲說NO

前幾天，加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)公布了截止15年4月份的最新地產數據，加拿大的平均房價比去年同期大漲了9。5%，尤其是溫哥華和多倫多兩地，量價齊升。

但就在這份形勢一片大好的報告發布當天，加拿大央行就給澆了一盆冷水，對公眾表示，擔心房產市場價格”修復”(correction)。“修復”是個股市用詞，通常指價格下降10%。比”修復"更糟的就是”熊市”或者崩盤，意味著價格會下調20%以上。。央行此前只是認為房產市場會”軟著陸"，這次放價格”修復”的重話，在警告房價過熱上大大提升了調門。

加拿大政府對房產市場更是憂心忡忡，一直擔心加拿大房產市場會重蹈美國次貸危機。在2014年年中的時候，財政部長就對幾大銀行喊話，勸誡他們不要在房產貸款利率上打價格戰，給房產市場火上澆油。但財長的這番言論，嚴格來說是”手伸得太長"，各家貸款機構給了他兩個月面子之后，繼續我行我素，該促銷促銷，該降息降息。

政府對此也沒有太多辦法，只能指示加拿大抵押和住房公司(這是一家政府機構，職責大致相當于美國的兩房，負責房產貸款保險)上調房產貸款保險的使用條件和價格，試圖把一些不合格的貸款購房者拒之門外。

研究機構們對加拿大的房產市場也眾口一詞的不看好，經合組織(OECD)和國際貨幣基金組織(IMF)，外加一些加拿大銀行自身的研究報告，都認為加拿大的房產市場過熱，房價被高估25-50%不等，齊聲呼吁加拿大政府應該出手防止過熱。

而最近，一些國際財經媒體也加入了唱空加拿大房產市場的合唱。一周前，英國權威雜志“經濟學人”(The Economist )就撰文稱，與加拿大人的收入相比，房價被高估了35%。而如果用房租水平作為基準，則房價被高估了89%。

總而言之，無論怎么看，房價都是有泡沫了。但看起來，政府和央行的警告和抑制措施，都沒有產生太多作用，更有消費者在網上發文，懊悔聽了政府的勸誡，稱跟政府對著干就好了。

二、小城市房價已率先開始調整

但是政府和央行的一堆專家顯然不是笨蛋，獨立的經合組織和國際貨幣基金組織的經濟學家不是庸才，受益于蓬勃發展的房產市場的幾大加拿大銀行的研究機構，更不會有什么動機去唱衰房市。事實是，翻開加拿大地產協會的數據細細觀察，就發現欣欣向榮市場下的無數靜悄悄的裂縫正在肆意擴張。

首先，撇除多倫多和溫哥華兩大熱點市場，全加的房價走勢同比只上漲2.4%。和前些年漲幅相比是大幅放緩。

其次，有些大城市，雖然房價還在上漲，例如卡爾加里和埃德蒙頓，但成交量較一年前下降了20-30%不等。

再次，一些小的都市區，房價已經開始率先調整了。筆者所在的里賈那市，是薩省的首府，第一季度的房價平均下跌了5。9%。而過去十年間，該市的房價漲幅遠超多倫多，再糟糕的房產，價格都翻番了。即便是2014年的第四季度，也還錄得了不菲的漲幅，但轉瞬之間房價就開始跳水。上上周，筆者看到一家全國性開發商在當地最大報紙上打出的廣告，30萬左右的房產，立刻勁減3萬。那可是10%的折扣！有圖有真相。

對于小都市區的房產價格率先跳水，大概可以用一碗水和一湖水的理論來解釋。一碗水的體量小，漲起來兇猛，跌起來也是轉眼成凍。體量大，即便慣性，也還是會繼續歌舞升平一陣子的。但不管如何，小都市區的價格調整，對多倫多和溫哥華這樣目前還紅火著的市場來講，并不是一個好兆頭。

說來說去，還是繞回到最初的問題，按人民幣計價的加拿大房產一夜回到解放前，值得買不？我的四平八穩的答案是，還請三思。我的不負責任的答案是，我大概會拿這錢去A股買滬深300指數。雖說投資股市比投資房產風險大多了，但目前這當口，我倒是覺得，中國滬市創新高，加拿大房市會調整，都是大概率事件。

(本文作者介紹：目前在加拿大薩省能源公司從事電力和天然氣交易合規和風險管控工作。)