近日，遠洋地產在北京舉辦“海鷗Ⅳ及2014年業績解讀媒體分享會”。在進入第20個發展年頭，遠洋地產將以創業者的心態重新起航，作為公司的第四步發展戰略，海鷗Ⅳ明確了遠洋地產在未來五年內，將構建包括住宅開發、不動產開發投資、房地產金融、客戶服務在內的四元業務格局。

遠洋地產在新的發展戰略中，公司階段性的戰略主題是效益優先，也就是回報投資者和客戶，其次就是業務平衡，遠洋地產必須從單一的增量開發為主，轉向四元業務。

“今年遠洋地產對公司的事業部不下考核指標。遠洋地產只要求這些事業部在管理財務指標的時候與集團一致，比如凈現值率、正現金流等。”遠洋地產總裁李明介紹說。

按照遠洋地產的安排，在未來遠洋地產的業務格局中，以權益資本來計，住宅開發占比40%，不動產開發投資業務，包括了大型的集中式商業和寫字樓，占比30%，客戶服務業務包括了傳統的物業服務、養老地產等創新型服務業務，占比20%，房地產金融業務占比10%，遠洋地產將四元業務的比例描述為“4321”。

更微觀地來看，在遠洋地產的四元業務中，遠洋地產在住宅業務的發展模式上更加強調輕資產和合作共贏的方式。

遠洋地產其實已經越來越重視與其他房地產開發企業采取聯營或者合營的合作方式。2014年遠洋地產在合營公司的投資規模超過37億元，較2013年增加了1.2倍，公司在聯營公司的投資規模也已經接近24億元，較2013年則暴增了2.75倍。

全線退出三線城市

遠洋地產2014年協議銷售總額增長12%突破400億元，營業額則增加了四分之一達到389億元。遠洋地產去年利潤增幅較小，僅微幅增長4%不到68億元，凈利潤46億元與2013年基本持平。

去年遠洋地產的毛利率和凈利率分別為21%和12%，較2013年下跌3個百分點。雖然去年遠洋地產營業額獲得四分之一的增長，但公司銷售成本則同比增長了3成以上。

針對利潤率下滑，遠洋地產對此解釋稱主要原因是去年交付了較多近年購入的樓盤項目，2014年物業開發業務的平均土地成本從2013年每平方米約2700元升至每平方米3600元。另外，遠洋地產在去年也交付了多個毛利相對較低的項目，比如秦皇島的遠洋?海世界、杭州的遠洋?大河宸章及上海的遠洋?香奈印象等，遠洋地產稱已經在去年底將這些低毛利項目剝離。

去年遠洋地產竣工的樓面面積、竣工的可售樓面面積以及集團的土地儲備都減少了7%左右，土地儲備應占權益部分則減少了15%。除此之外，遠洋地產在去年還出售了9個房地產項目，總土地儲備約為460萬平方米。

李明則向記者指出，去年遠洋地產新增的土地儲備是700萬平方米，主要集中在北京和上海地區，但是遠洋地產在去年也賣了600萬平方米，2013年遠洋地產在制定戰略時，首先提出來的就是結構調整，比如土地儲備結構的調整。

“遠洋地產在去年全線退出了三線城市。如果按照集團土地儲備價值來計算，一線城市的土地儲備價值占到45%，二線城市土地儲備價值50%，加起來95%，這是遠洋地產去年關鍵的一個結構調整。”李明補充說到。

另外，遠洋地產也做了戰略性的調整。去年7月和今年1月，遠洋地產公司分別發行了12億美元的公司債，不過，據李明介紹，遠洋地產有息負債的總額并未變動，維持在400多億元。

“遠洋地產是一個港股上市公司，應該更多的融資手段是在國際資本市場，過去遠洋地產在國際資本市場的融資量不夠，只有20%，通過這兩次發行美元債之后，遠洋地產現在內幣和外幣的負債比例已經調整到一半。”李明說，“過去遠洋地產兩年期以內的負債占到60%，現在兩年期以上的負債占到了60%，兩年期以下占到40%。”

嘗試海外項目，關注城市改造

遠洋地產也嘗試了一些海外投資，比如澳大利亞的項目都已經售罄，在香港與公司的一個大股東合作開發一個港鐵住宅項目，遠洋地產投資了40%的股份。不過，遠洋地產表示，投資香港項目并不意味著要進入香港市場，主要是借此了解香港的市場以及物業發展的規律和經驗，來指導遠洋地產在內地房地產業務的發展。

“近期內，也許至多三年內，北京市場剛需依然是市場的主力，但是遠洋地產認為兩到三年以后可能改善型需求將成為我們的目標客戶，剩下的改善型需求應該成為支撐樓市成交的主基調。”李明說，“所以遠洋地產在北京的住宅業務關注市場的改善型需求。”

此外，遠洋地產也開始關注到城市更新項目的機會。對于介入城市改造項目的一級開發，遠洋地產方面解釋稱，舊城改造、棚戶區改造和城中村改造，對房地產開發企業來說，鼓勵和加快城市更新就是尋找新的發展機遇，實際上是至關重要的。如果開發商還不改變，仍然依賴招拍掛拿地，發展的空間就會壓縮，畢竟現在優質項目和土地不多。另外，遠洋地產介紹現在公司在武漢和深圳做城市改造項目，推進都比較順利。

遠洋地產進一步透露，遠洋地產已經關注到一線核心城市和城市中心地帶的棚改舊改和城中村改造，遠洋地產現在就有幾個在北京四五環之間的城中村改造項目。