在短周期內(nèi)，樓市走向取決于貨幣政策、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)稅收等，在長周期內(nèi)則決定于人口結(jié)構(gòu)。從國際經(jīng)驗看，勞動力人口的拐點一般與房地產(chǎn)市場的拐點極為接近，美國勞動力人口在2007年見頂，房價在2006年見頂；日本勞動力人口在1992年見頂，房價則在1990年見頂。據(jù)預(yù)測，我國婚齡人口（20-29歲）在2015年到達(dá)頂點后開始下降。因此，由人口紅利拐點決定的我國房地產(chǎn)市場長周期下行已經(jīng)開啟，這或許不是誰可以左右的。

各國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式相差較大，但日本在發(fā)展模式（政府主導(dǎo)）、城市化模式（特大城市為主、速度快）、不動產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)（低保有稅負(fù)、高交易稅負(fù)）和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變（從出口加工到高端制造業(yè)）等方面與我國相似，是為數(shù)不多的可以借鑒的案例。觀察日本房地產(chǎn)的周期演變，可以管窺我國房地產(chǎn)的前景。

從1947年開始的城市開發(fā)、城市化、住房短缺驅(qū)動的首波房價上漲，到1960-70年代人口紅利帶來的第二波房價上漲，以及1980年代初金融自由化帶來的第三波房價上漲，最后到1992年樓市泡沫破滅，日本樓市經(jīng)歷了一個完整的周期。

根據(jù)日本總務(wù)省公布的數(shù)據(jù)，截至2014年7月，日本空置房屋達(dá)到820萬戶，創(chuàng)歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%（七分之一）；空置數(shù)比2008年增加了63萬戶，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

但與此同時，占全國人口和經(jīng)濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。這三地房價從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。形成對比的是，從1992年地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價則連續(xù)22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。

可見，除三大都市圈以外，其它地區(qū)樓市繼續(xù)在疲軟的泥潭里掙扎，即便政府采取吸引外國投資的措施，也無法緩解這一局面。但邊緣的疲軟絲毫不影響三大都市圈樓市筑底回升，價格快速攀升的趨勢。美國非盈利研究機構(gòu)城市土地學(xué)會在通過對22座亞洲城市的調(diào)查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一、大阪排名第三。

外國投資者開始“抄底”日本都市圈房地產(chǎn)了。2014年上半年，法國安盛集團（AXA）收購東京大型綜合大廈東樓；12月，中國復(fù)星集團以近700億日元收購了東京品川區(qū)“品川海邊森林”的3棟寫字樓；10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購了東京火車站前的寫字樓“太平洋世紀(jì)廣場丸之內(nèi)”的部分辦公室。

當(dāng)前，日本依舊沒有擺脫經(jīng)濟“長期停滯”以及結(jié)構(gòu)性改革效果不彰的局面，三大都市圈樓市卻見底回升，這是其人口、資源和產(chǎn)業(yè)集中集聚，特別是核心競爭力產(chǎn)業(yè)（全球要素配置、高端制造業(yè)）集中集聚的結(jié)果。在我國即將面臨“日本式”老齡化、經(jīng)濟邁向中速增長的“新常態(tài)”的時期，日本樓市大分化、核心城市房價上漲的格局對我國樓市具有極強的借鑒意義。

我國房地產(chǎn)固有模式已經(jīng)式微，2014年全國土地出讓金僅增長3.2%。隨著人口紅利的消退，在城鎮(zhèn)家庭擁有住房已達(dá)到1.1套/戶，在建未售住房可以解決1.5億人居住的前提下，火熱了近20年的房地產(chǎn)市場無疑將進(jìn)入下行通道，這是誰都無法左右的趨勢。2014年，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5%，創(chuàng)本世紀(jì)以來的新低，特別是12月的開發(fā)投資出現(xiàn)有數(shù)據(jù)以來的第一次負(fù)增長。同時，開發(fā)商信心下降，新開工增速創(chuàng)1997年以來的最低值，企業(yè)拿地下滑14.5%，為歷史第三低位。在今年1月份百城房價同比下跌3.09%的同時，一線城市房價卻逆勢走高。

與此同時，2014年以來各大開發(fā)商“瘋搶”一線城市土地資源。2014年，一線城市住宅用地出讓金達(dá)到3500億，同比增長54.8%，溢價率達(dá)到41%，但當(dāng)年全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價率只有10%左右。筆者梳理了一下，自2013年以來，80%以上地王誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉(xiāng)、深圳龍華地塊、廣州紅云涂料化工廠地塊。而且，曾經(jīng)一度開辟二三線城市戰(zhàn)場的龍頭房企，如保利、恒大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認(rèn)為內(nèi)地樓市有風(fēng)險的港資房企（新鴻基、九龍倉、新世界等）也參與到了一線城市土地爭奪戰(zhàn)中，而但凡有實力的民資，也想從中分一杯羹。

如同日本三大都市圈樓市逆勢回升一樣，即便房地產(chǎn)進(jìn)入熊市，資源、人口集聚、產(chǎn)業(yè)層次更高的城市圈城市的需求將繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢?；仡?quán)弴毡緲鞘型暾芷诓▌雍?，三大都市圈房價逆勢上升已經(jīng)明確無誤地告訴了我們這一點。（李宇嘉 作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）