東方網10月11日消息：“這兩天一直有來詢問房貸新政的，但我們這邊現在還沒有具體細則。”建行電子銀行的一名客服人員如是答復記者。

　　前天晚上，中國建設銀行宣布執行“貸清不認房”的房貸新政，建行成為首個開始執行新政的國有大行。從內容來看，建行響應央行號召，減少了“普通商品住宅”這一限定要求，進一步放松了貸款要求。

　　昨天記者聯系多家銀行了解到，目前這些銀行的個貸部門都在等待總行下發具體的房貸新政細則以便實施，而已經收進來的貸款申請則被暫時擱置。“目前只有央行文件這樣一個大框架，我們審批貸款也很難。”一名銀行工作人員表示。

　　最亮點:

　　刪除“普通商品住宅限定”

　　建行關于首套房認定的原文為:“對無個人住房貸款記錄或者已結清購房貸款，名下無住房的家庭，申請貸款購買住房，執行首套房貸款政策。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。”

　　和央行文件內容相比，建行的信貸細則少“普通商品住宅”這一限定要求。該細則相比央行的標準，在市場受眾面有極大的放寬。以上海新房交易為例，普通商品住宅的成交比重僅5％左右；而持有一套房的改善型買家比重則會放大到一半以上，政策受惠面積大為增加。對比之前“認房又認貸”，首付由7成降為3成，并且利率也由1.1倍降低至標準利率甚至是享受一定的優惠利率，第二套住宅買家將在購買力方面取得很大提升。

　　上海中原地產分析人士表示，從建行的文件來看，方向上和央行文件內容一脈相承，但步子邁得更大。相比“利率讓步”大家都沒有太多期待；但第二套房全線享受首套房首付比例，卻是重大扶持。上海現行的普通住宅標準2012年3月1日起開始執行，具體標準包括單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下；坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套。根據網上房地產數據，截至昨晚七點，上海一手可售住宅為84476套，其中普通住宅有23382套。

　　四大行的行為一般都有標桿作用，可以預見，其他銀行的態度應該和建行類似。短期來看，銀行在信貸上的支持會提升改善型買家尤其是購買二套房買家的入市能力，并有機會短期改變市場對房價走勢的預期，誘導部分需求由觀望轉向積極入市，在短期內掀起一波交易熱潮。

　　最郁悶:

　　七折利率看得見難摸到

　　建設銀行表示，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30％，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定。

　　上海中原有關分析人士表示，即便響應央行的精神，原則上也只是利率優惠不跌破7折，對于7折以上并無限定。目前市面上已不存在利率跌破7折的機會。“如果按5年以上期限商業銀行貸款基準利率6.55％計算，0.7倍就是4.59％，與同期限公積金貸款利率基本相當，銀行基本無利可圖。”

　　但央行明確提及優惠幅度，傳遞了強烈的寬松信息。該分析人士指出，實際執行中，哪些客戶可以享受到優惠，主要取決于客戶自身條件及附加條件。結合目前銀行融資成本，正常貸款利率基本不會跌破9折。而一旦資金更加寬松，出現大量閑散資金，也不排除未來7折房貸重現江湖。

　　［支招］

　　如何享受首套房優惠？先查是否限購

　　盡管央行新政最終還是會落地，但是上海的限購政策依然存在，短期內兩個政策將會并存，所以在盤算自己是否能享受到首套房優惠之余，先要查查自己是否符合限購政策，能不能買房。

　　到目前為止，全國46個限購城市已有41個退出限購舞臺，執行限購的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳4個一線城市以及三亞市。

　　此前，曾有“關于廣州市區項目即將解除限購的應對通知”的消息，廣州國土房管局對此回應媒體表示，廣州仍執行此前限購政策，未有調整。上海、北京、深圳也一直在堅守“限購令”。業內普遍認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市短期內不會取消、松綁限購政策。

　　按上海現行的限購政策，在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　■結合建行出臺的細則，以本市戶籍居民家庭為例

　　情況1:有貸款記錄，無房

　　無論貸過幾次，已經全部還清，再次購買都算首套，首付30％，基準利率

　　情況2:有一套房，沒還清貸款

　　再次貸款購買算二套，首付70％，利率上浮10％－15％

　　情況3:有一套房，貸款已還清

　　再次購買屬于家庭改善住房，納為首套，首付30％，基準利率

　　情況4:有2套房

　　無論貸款是否還清，都無法購買第三套房

　　情況5:有2套房，但已還清貸款，并賣掉一套房

　　可納為首套，首付30％，基準利率