【房價慣性、地價、供需關系是影響房價的主要因素，其中房價自身的貢獻度最大，達到70%;其次是銷竣比對房價的影響，再就是地價，兩者加起來對房價波動的貢獻達到近30%，但地價的貢獻不足10% 】
一套房子究竟該值多少錢？
如果是場拍賣，且無底價，第一個出價的人舉出1元的牌子也可以;如果是個農民工，會盤算下這房子在農村建要花多少錢;如果是個中介，會把戶型、區域說得天花亂墜再估出個高價;如果是個土豪，眼睛眨也不眨，就把支票砸過來了……
可見，不同的個體，經濟基礎不一樣，角色不一樣，處在不同的情境中，都會報出不同的價格。最終，眾多的買賣雙方圍繞供需討價還價，形成一個市場，最終形成一個基準價格。
房子本只是鋼筋水泥加磚頭，但在市場經濟中，房子并不只是房子。價格很容易形成，但房子到底是如何定價的呢？第一財經日報《財商認為，回答此問題，必須從房地產的屬性這一源頭出發。
房地產區別于一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。其中，商品屬性還可以再細分，一是自然屬性，即房子用來住，體現出使用價值;二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現為價值。
商品屬性之一：成本定價是個夢
倘若按馬克思的勞動價值論來給房地產定價，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。
因為勞動價值論要旨是凝結在物品中的勞動，價值圍繞使用價值。簡化為成本定價，也就是房價以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算。
但這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本最高也不超過2000元/平方米，而且這些年來增幅并不明顯，至于中西部就更低了。當然還有建房子的土地，好比生產面包的面粉。
不過，即便算上地價、開發費用等，開發商合理的利潤率，房價也不會高到哪里去，房地產就不會成為一個主要的社會矛盾了。
但作為一種人類生活必需品，商品住宅的價格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一樣嗎？顯然不是，除非稀有的北京四合院、上海市區的民國別墅。
商品屬性之二：提折舊就是書呆子
如果用現代經濟學的供求關系來給房地產定價，就會發現供不應求之時，房價就會上漲，供過于求之時，房價就會下跌。
現實中，商品住宅供給加大或者庫存增加確實會影響到房價，譬如2014年3月末，杭州為了托市，當地房地產主管部門竟然修改了房屋的庫存數量，從11萬套減少到7萬套。
只是，理論畢竟只是理論，現實中還要更復雜，每一套房子都有大小、戶型差異，而商品住宅的開發售賣周期較長，很難像教科書上一般商品那樣迅速出清。因而供需關系只是決定房價的一個重要要素，但不是最重要的。
也有人會用租金回報率來測算房價，但實際上這有點類似雞和蛋的關系，上海商品住宅一般租金回報在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能說是作為分子的租金低了，還是作為分母的房價高了呢？
此外，既然是商品，房屋作為固定資產，那么房價估算是要計算折舊的，但在現實中，提折舊勢必要被笑話為書呆子。
所以，用商品屬性來分析房價還是有些蒼白的。
資產屬性：理論很簡單實際很復雜
既然商品屬性說服力不濟，我們來把房子看為一種資產來定價。
資產的價格是如何決定呢？比物品、商品定價分析起來都要復雜得多，盡管基本思想就一句話——資產價格等于未來收益的預期折現，具體方法就是用無風險的收益率去折現資產的未來收益。
資產定價方法主要有均衡定價和套利定價，理論一直在發展，近些年來引入行為金融學，但仍然不盡完美。
我們先以股票定價為例，表象是市場上買的人與賣的人數量對比來決定，可以理解為供給和需求關系;但實質上，是基于預期收益率來定價的，買的人預期未來會上漲，賣的人則預期未來會下跌。
那么這個預期是如何產生的呢？我們必須要引入時間框架了，短期可能是因為突來的利好和利差消息，中期可能是基于技術分析而波段操作，長期可能是基于股票背后的企業盈利改善或者行業基本面發生變化等因素。
至于預期收益率的高低，一是要取決于無風險的收益率，二是取決于不確定性的程度，通俗言之即是高風險高回報。
對于房地產而言，資產定價理論上是一樣的，但實際上考慮的比股票還要復雜些，一是交易環節比股票復雜，這個無需多言;二是標準化程度差異，即前述的戶型、位置差異等，三是信息不對稱，股市信息相對充分且快速流通，而房地產信息不對稱要嚴重得多;四是流動性弱于股市，房地產區域性劃分嚴重，而股市不存在跨區域問題;五是房價定價中還涉及土地的資產定價;六是目前城市住宅70年的產權期限也在影響定價。
很復雜吧，但在現實中，第一財經日報《財商》發現，無論是地產商賣新房，二手房買賣，定價又似乎沒這么復雜。尤其是產權期限剩余期并不重要，一方面大家都想著離到期還很遙遠，那是后代人的事;另一方面又在賭政府勢必要延續產權期限。
房價究竟誰決定？
說來真讓人遺憾，雖然筆者把房地產的定價機制簡潔到二重性，但一套房子究竟定價多少是合適的仍是件困難的事。那好，就把這個問題拋給市場去解決吧，市場博弈自然產生價格，但這個價格又是不均衡的，于是價格起伏波動，產生了復蘇-繁榮-衰退-蕭條的周期循環。
最后，說點有趣的，筆者翻了很多學術論文，有個研究可供參考。重慶工商大學管理學院副教授黃居林在一篇論文中模型檢驗后指出，“房價慣性”及供求失衡(銷竣比)是房價上漲的關鍵因素。
什么是房價慣性？形成房價慣性的因素很多，包括：對房價上漲的一致預期及對政策的信心不足，存在不斷誘發房價上漲的諸多刺激因素，存在政府和開發商等推動房價、地價上漲的動力機制等。
似乎有點難理解，我們看下這篇論文的論證細節：如果地價走高，房價將得到快速響應，并在第七季度達到最高點，即地價對房價的沖擊具有顯著的促進作用和較長的持續效應。此外，房價對來自銷竣比的沖擊在前幾季度也快速響應，并在第六季度達到最大。
總而言之，房價慣性、地價、供需關系是影響房價的主要因素，其中房價自身的貢獻度最大，達到70%;其次是銷竣比對房價的影響，再就是地價，兩者加起來對房價波動的貢獻達到近30%，但地價的貢獻不足10%。至于前文所談的商品屬性中的房屋造價對房價的影響微乎其微。
房價慣性推動房價上漲，雖然這聽起來有點像拉著自己的頭發離開地面一樣難以理解，但低頭一想，好比股價，強者恒強，路徑依賴，這一切不正是人的動物精神所推動的嗎？換作房價，難道不也是這樣嗎？
