近期，位于通州的別墅項目“運河岸上的院子”高調推出“樓王別墅群”，每棟價達3億，每平米均價折合20萬元，堪稱“中國最貴別墅”。盡管近年來北京上億級的房子越來越多，但是有成交記錄的最貴的房子也只賣到約兩億元，而且，這種上億級別的產品在單個項目里也就幾套。
什么樣的房子能值3億”、“這麼貴的房子有人買嗎”、“天價別墅群居究竟有多少市場認同度”等一系列的質疑之聲隨之而起……
那么，“天價別墅”推出究竟是為了制造吸引力，還是其本身物有所值，其本身是否存在暴利？讓我們一起去追溯天價豪宅的前世今生。
首度面世 滯銷多年
運河岸上的院子首次在北京面世的時間要追溯到2004年，彼時，其開盤價格以美元計算，定為2000美元/平米。從2002年拿地到如今，該項目的開發周期長達10年，而在這10年中，運河岸上的院子的經歷也堪稱跌宕起伏。
2002年，來自福建的泰禾集團拿到了目前項目所在的500畝地塊，其時，該地塊的狀況十分荒涼，相對于中央別墅區、亞奧別墅區這些成熟而供給充足的別墅區域，運河岸上的院子顯得相當弱勢。
從產品上來看，項目一期采用的是簡約的新中式現代派風格，并不符合當時的主流。開發商的品牌認同度低、產品設計存在缺陷、地段非傳統別墅區域、所在區域配套差以及由此導致的定價過高等一系列問題成為掣肘其暢銷的軟肋。所以，盡管邀請了張永和等國際建筑大師主持設計，也加入了許多藝術方面的概念，無論是在設計理念和市場推廣上都相當賣力，然而市場并不叫好。
外來企業泰禾集團在北京遭遇“水土不服”，而運河岸上的院子也因此擱淺。2004年入市的101套別墅，一賣就是三四年，2005年一期產品已經是現房呈現，但仍是無人問津，運河岸上的院子成為北京市場上有名的“曲高和寡”盤，甚至有人直接給它貼上“爛尾盤”的標簽。
再度出場 牛市助力
2008年，房地產行業迎來了“最好的時光”，市場形勢一片大好，“熱銷盤”比比皆是，無論是市場成交量還是成交價格都一路攀升，別墅市場更是一片火爆，成交量節節攀升。運河岸上的院子便選在了此時“再度亮相”。借助市場形勢，項目的銷售狀況開始慢慢好轉。2009年，房地產市場達到了“巔峰”狀態，運河岸上的院子便趁勢推出了新一期產品“泰禾紅御”，明確其高端產品的定位。同時，為了樹立集團的品牌形象，泰禾集團更是投入了大量的人力物力，集團領導親自坐鎮，在產品的改良、園林的呈現以及細節把握上做足了文章。
近兩年，該項目的去化速度明顯加快，泰禾的品牌以及產品的認同度也越來越高。同時，隨著CBD的東擴，項目所在的區域開發進程加快，聚集了一些別墅項目，其氛圍也日漸成熟，該區域也被作為一個單獨的別墅區——東部泛CBD別墅區參與到整個北京別墅的盛宴中。
到目前，整個項目的208套房源，除12棟別墅王外，目前還剩余50余套別墅。業內人士表示，用近10年時間消化150套房源，如此長的銷售周期帶來的自然是項目回款速度慢，對于企業的壓力不言而喻。
雖然經過了“十年磨一劍”的磨礪，然而如今“天價”的運河岸上的院子是否能如所期望的那樣成為中國第一墅，恐怕還得打上一個問號。
日前，有媒體實地探訪了運河岸上的院子，項目位于北京通燕高速宋莊出口南行800米處的通州潞城鎮。出了通燕高速從宋莊口往南走，一路上很多大型卡車轟鳴而過，塵土飛揚，四下望去很多工人在施工，道路旁邊到處坑坑洼洼。路邊賣水果的商販指著前方綠樹掩映處告訴記者，那就是泰禾的項目。看到眼前的場景確實有些意外，價值上億的別墅，對面卻有不少幾平米大小的飯館，遠處則是不知名的村莊。一條道路隔開的兩邊是完全不同的世界，高大的噴泉，豪華的俱樂部，穿著考究的保安人員，與周圍的一切似乎都不協調。
對此，泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男解釋道，項目旁邊的這條路是政府在修的一條路，預計在今年國慶的時候就會修好；而且通州區域是首都副中心，臨近CBD，未來的發展趨勢非常好。
除此之外，雖然項目所在的地段相較于拿地時期已經成熟了許多，但其醫院、學校、購物中心等基本配套不足，而與頂級豪宅相配套的高端設施依然缺乏。同時，相較于中央別墅區、西山別墅區等這些北京老牌別墅區，其高端居住氛圍不足，這無疑成為“天價豪宅”的又一硬傷。
“昂貴的價格總需要一些元素的支撐，豪宅之所以昂貴，最主要的原因是所擁有的資源無法再復制，其中地段因素是最重要的因素。”業內人士表示。
而沈力男則表示，核心地段已經開始飽和，北京在東擴、南擴，這兩年別墅區也開始另立中央，像中央別墅區離機場很近，噪音污染很嚴重。而且，看一個項目是否保值，主要看產品。他表示，運河岸上的院子其墅王品質絕對是獨一無二的。
天價叫賣 所為何故
地產中國網曾對該項目的中式墅王驪宮進行現場探訪，屋內設計簡潔、典雅，客廳十分寬敞，客廳旁邊有考究的廚房，可以聘請專業的廚師，完全可以舉辦小型聚會，二層的一個次臥室都要比普通的房子主臥大很多，而且每棟都有獨立的電梯。據項目銷售人員介紹，幾乎每套別墅的庭院面積都能達到4畝以上，別墅建筑面積均在1600平方米左右。泰禾方面表示，10年來泰禾投入了巨大的物力、財力、人力，時至今日產品幾近完美展現在人們眼前，全精裝的別墅、對文化的思索、對財智階層心里的東西，每一項特質都能顯示出泰禾打造“中國第一墅”的雄心。看過項目的業內人士也紛紛表示，運河岸上的院子墅王產品確實堪稱經典。
然而，考慮到其配套短板、區位缺乏高檔居住氛圍等因素，3億元一套的定價難免讓人覺得有“作秀”之嫌。而且，從區位來說，其所處的通州區域目前是北京房價的“淪陷區”，在這樣一個區域出現如此高價的產品，不禁讓人咋舌。
運河岸上的院子12套墅王每套平均面積為1500平方米，如此算來，其單價已經高達每平方米20萬元，而其土地成本卻是2002年的水平，于是，更有人懷疑其高價叫賣意在牟取暴利。
對此，沈力男回應說：“目前，有些開發商在調控的壓力下，迫于無奈打價格戰，要控制成本，產品品質下降，而泰禾在產品方面的投入卻在增加，有些朋友質疑是否存在暴利，我們的項目10年來并不是捂盤不動，我們一直在投入，就拿精裝修來說，一棟別墅我們有投入5000萬元的費用，我們的項目有著無可比擬的優勢，我們的產品絕無僅有，所以，我有條件說這是‘中國第一別墅’。”
頂級豪宅 歸于何處
“頂級豪宅類似奢侈品，需求彈性更大，在房地產業不景氣的大背景下，如果普通住宅交易量下跌20%，別墅產品可能下跌30%～40%。最困難的時候，有的別墅項目砍價50%，洋房砍價60%。”基強聯行一位高層這樣表示。
某機構首席分析師也認為，并非所有開發商都適合開發豪宅，也并非所有“有錢人”都適合投資豪宅。與普通住宅相比，別墅價格波動幅度相對較小，天價豪宅利潤高，但其風險系數也要高于其他高端產品。
此前，頂級豪宅市場也屢屢發生滯銷或爛尾的現象。極端的要數“國花園”。2008年，每棟售價近億元的天價別墅國花園在經歷了三年的曲高和寡之后終于推倒重建。除市場因素外，政策限制也讓不少豪宅售價下調，如曾經的“天價樓盤”釣魚臺七號院最貴戶型售價每平方米30萬元，經曝光后，遭到相關部門處罰，后將價格下調至每平方米13.5萬元至15萬元。
盡管樓市已現回暖跡象，但豪宅市場元氣依然沒有恢復，在目前房地產調控依然收緊的大環境下，運河岸上的院子頂級墅王群將會面臨怎樣的結局，我們只能拭目以待。
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