9月22日，華夏中海商業(yè)REIT取得中國證監(jiān)會準予注冊批復及深圳證券交易所無異議函。作為中國海外發(fā)展有限公司（股票代碼：00688.HK,以下簡稱“中海”）旗下商業(yè)資產(chǎn)上市平臺，該產(chǎn)品的成功獲批，不僅標志著中海在資產(chǎn)運營管理上的重要突破，也為行業(yè)布局消費REITs市場、推動商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了全新范本。
核心資產(chǎn)為基：存量改造標桿，經(jīng)營質(zhì)效雙優(yōu)
作為華夏中海商業(yè)REIT的首發(fā)資產(chǎn)，佛山映月湖環(huán)宇城是中海旗下處于成熟運營階段的標桿自持物業(yè)。
該項目總建筑面積約15.35萬平方米（可出租面積約6.39萬平方米），坐落于粵港澳大灣區(qū)廣佛極核——改革平臺“廣佛高質(zhì)量發(fā)展融合試驗區(qū)”（映月湖片區(qū)）先行區(qū)，地處廣佛東西交通大動脈交匯處，區(qū)位優(yōu)勢顯著。周邊3公里常住人口約43萬，是目前區(qū)域內(nèi)重點大型購物中心，兼具交通通達性及市場稀缺性。
其前身南海怡豐城于2014年5月開業(yè)，2020年3月中海完成收購后更名為佛山映月湖環(huán)宇城。中海收購該項目后進行精準的改造、提升，推動多元化的科學業(yè)態(tài)組合，分散租戶結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)持續(xù)提質(zhì)升級，經(jīng)營質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性持續(xù)向好。2020至2024年間，項目營業(yè)收入年均復合增長率達24.75%，近三年租金收繳率均保持在99%以上，成為收購盤活存量資產(chǎn)典范。
專業(yè)運營賦能：實力房企+專業(yè)機構(gòu)，打造高效治理體系
華夏中海商業(yè)REIT的發(fā)起人中海擁有46年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)運營管理經(jīng)驗，具備行業(yè)領(lǐng)先的設計、開發(fā)、建造、運營、物業(yè)服務等全產(chǎn)業(yè)鏈整合聯(lián)動能力，是卓越的國際不動產(chǎn)開發(fā)運營集團。
中海商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司（以下簡稱“中海商業(yè)發(fā)展”），系中海旗下專業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)運營管理平臺，已逐步構(gòu)建起覆蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市運營價值生態(tài)圈，擁有行業(yè)領(lǐng)先的全業(yè)態(tài)開發(fā)與運營能力。購物中心業(yè)務是其核心引擎，由標準產(chǎn)品線“城、薈、坊”和非標產(chǎn)品線“里、巷、集”構(gòu)成的“3+3產(chǎn)品矩陣”可全方位覆蓋城市、區(qū)域、社區(qū)，響應不同客群需求，實現(xiàn)多層擴張。截止2025年中，中海商業(yè)發(fā)展已在15座高能級核心城市完成消費類項目戰(zhàn)略布局，在營項目超30座，管理規(guī)模超400萬平米（含輕資產(chǎn)）。自2020 年以來，管理規(guī)模與運營收入的年均復合增長率分別達 22.3%和27.1%，勢頭強勁。
華夏中海商業(yè)REIT將依托中海豐富的運營經(jīng)驗與專業(yè)團隊的協(xié)同能力，構(gòu)建兼具專業(yè)性和獨立性的“統(tǒng)籌+實施”架構(gòu)，為資產(chǎn)長期穩(wěn)健運營提供堅實保障。即由中海商業(yè)發(fā)展作統(tǒng)籌機構(gòu)，其子公司中海環(huán)宇商業(yè)管理（深圳）有限公司（以下簡稱“中海環(huán)宇商管”）作實施機構(gòu)，通過強大的運營體系，從人員、資金、平臺資源全方位賦能項目運營。同時，中海環(huán)宇商管承接了原項目核心運營團隊，可以有效保障運營策略的連續(xù)性與執(zhí)行落地效率。基金通過兼具激勵與約束的運管費設置，進一步調(diào)動一線團隊積極性，助力項目業(yè)績提升。
值得一提的是，為強化與投資者利益協(xié)同，基金原始權(quán)益人中海環(huán)宇商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司（以下簡稱“中海環(huán)宇商業(yè)”）及中海關(guān)聯(lián)方擬認購不低于20%的基金份額，通過資本綁定增強運營責任意識，確保與投資人利益一致。
此外，華夏中海商業(yè)REIT的計劃管理人中信證券與基金管理人華夏基金均具備專業(yè)優(yōu)勢：中信證券業(yè)務橫跨證券、基金、期貨、外匯和大宗商品等多個領(lǐng)域，是國內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模突破萬億元的證券公司，主要財務指標連續(xù)十余年位居行業(yè)前列，各項業(yè)務均保持市場領(lǐng)先。華夏基金依托以資產(chǎn)配置為核心、全品類覆蓋的投研體系，實現(xiàn)資管規(guī)模持續(xù)增長，截止2025年二季度末，管理資產(chǎn)規(guī)模超3萬億，穩(wěn)居國內(nèi)基金公司前列。同時，華夏基金已建立從Pre-REITs前期項目培育到上市流動性管理的全流程業(yè)務鏈條，在管REITs產(chǎn)品單數(shù)、規(guī)模均為市場前列。
發(fā)展前景可觀：資產(chǎn)儲備充足，具備強勁持續(xù)擴張能力
華夏中海商業(yè)REIT的推出，不僅拓展了資產(chǎn)證券化的通道，也契合當前消費REITs的政策鼓勵與行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢，未來成長空間可期。在擴募資源方面，中海旗下購物中心板塊目前持有多處優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，分布在北京、上海、廣州、南京等一線及新一線城市核心地段，包括北京中海大吉巷、上海真如環(huán)宇城MAX、佛山千燈湖環(huán)宇城、珠海前山環(huán)宇城等項目。這些資產(chǎn)與映月湖環(huán)宇城在區(qū)位能級和運營模式上協(xié)同性強，為REITs后續(xù)擴募提供豐富標的，有望形成“首發(fā)運營—優(yōu)化提升—擴募擴容”的可持續(xù)發(fā)展閉環(huán)，進一步做大基金規(guī)模并增強收益穩(wěn)定性。
從行業(yè)意義看，華夏中海商業(yè)REIT為房企盤活存量商業(yè)資產(chǎn)提供了可復制的“收購-調(diào)改-盤活”樣本。通過發(fā)行REITs，發(fā)起人可回籠資金、降低負債、提升資金周轉(zhuǎn)效率；基金上市后還將依托市場監(jiān)督機制倒逼運營持續(xù)優(yōu)化，進一步釋放資產(chǎn)潛在價值。正如中指研究院所言：“此類項目標志著房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進入深化階段，推動行業(yè)從‘重開發(fā)持有’轉(zhuǎn)向‘輕資產(chǎn)運營’，促進商業(yè)地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展。”
當前，中國消費市場正逐步從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量升級。消費REITs以其現(xiàn)金流穩(wěn)定、貼合消費趨勢的特點，正成為資本市場的熱門配置類別。華夏中海商業(yè)REIT的獲批，不僅進一步豐富了消費REITs產(chǎn)品選擇，也為投資者帶來兼具穩(wěn)健收益與成長前景的重要選項，推動REITs市場向?qū)I(yè)化、規(guī)模化方向不斷演進。
