中國證券報記者10月31日獲悉，存量房貸利率批量調整工作已完成。由于房貸利率重定價日期不同，調整效果將分步實現。
10月31日，農業銀行、中國銀行、建設銀行等多家商業銀行發布公告，自11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新定價機制，這意味著，未來借貸雙方可基于市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。房貸利率重定價周期最短為一年的限制被取消，借貸雙方可重新約定重定價周期，使房貸利率及時反映定價基準的變化。
調整效果將分步實現
9月29日，人民銀行發布公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。同日，市場利率定價自律機制發布倡議，引導商業銀行于10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。
記者從人民銀行獲悉，初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調。按照安排，各地方法人銀行也會在10月31日前完成批量調整。人民銀行此前介紹，此次調整總體上能節省利息支出約1500億元，惠及數千萬戶家庭，在減輕購房者負擔的同時，促進消費市場發展。
專家表示，由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整后的房貸利率會有所差異，而重定價后都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現。隨著存量房貸利率陸續重定價，絕大多數參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近人民銀行公布的2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率（3.33%）。
此外，專家分析，此次存量房貸利率批量調整對商業銀行凈息差的影響基本中性。一方面，人民銀行近期已下調政策利率，即下調7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）中標利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。另一方面，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現象明顯減少。
新定價機制開始運行
為從根本上解決新老房貸利差問題，11月1日起，商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，商業銀行、借款人可基于市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。
根據人民銀行公告，自11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。
偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸行為。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。記者從有關商業銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30個基點。
專家表示，未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率也將保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。
記者注意到，人民銀行官網已增設新欄目“商業性個人住房貸款加權平均利率”。每年1月、4月、7月、10月末，人民銀行會公布上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
審慎決策重定價周期
根據人民銀行公告，自11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期，取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
據了解，大多數銀行提供的重定價周期為三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。
專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響中性。
“在貸款市場報價利率（LPR）下行周期，重定價周期越短，借款人能越早享受降息紅利。但在利率上行周期內，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔。”上述專家說，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。
