從悲觀(guān)到謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)；從無(wú)人問(wèn)津到悄然抄底，再到四處調(diào)研……隨著行情深度調(diào)整及支持樓市政策陸續(xù)出臺(tái)，外資機(jī)構(gòu)近期又開(kāi)始積極關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。

近兩個(gè)月來(lái)，高盛、摩根士丹利、貝萊德等外資巨頭紛紛對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)投“信任票”。多家外資機(jī)構(gòu)對(duì)上海證券報(bào)記者表示，當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)積極因素不斷積累，此前的不利形勢(shì)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)陸續(xù)有外資悄然買(mǎi)入房地產(chǎn)板塊及上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司。

房地產(chǎn)政策效果初現(xiàn)

前些年，高盛、摩根士丹利等一批外資機(jī)構(gòu)，陸續(xù)發(fā)出謹(jǐn)慎看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)告，并下調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)板塊的評(píng)級(jí)。近期，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)改善及樓市政策出現(xiàn)的積極變化，外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)板塊的態(tài)度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

“這輪樓市調(diào)整的大部分過(guò)程可能已經(jīng)走完，預(yù)計(jì)今明兩年將是本輪房地產(chǎn)調(diào)整的關(guān)鍵期。”摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)表示，中國(guó)人民銀行設(shè)立保障性住房再貸款，既可以降低房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存，改善開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性問(wèn)題，更好地推動(dòng)實(shí)現(xiàn)保交樓工作，也有助于減少預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄，從而刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。

瑞銀中國(guó)內(nèi)地及香港房地產(chǎn)投資研究部門(mén)主管林鎮(zhèn)鴻認(rèn)為，保障性住房再貸款預(yù)計(jì)將支持地方國(guó)企收購(gòu)已建成但未出售的商品房，并將其改造為保障性住房。“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)確定了去庫(kù)存模式，這一方向非常重要。”林鎮(zhèn)鴻說(shuō)。

貝萊德首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋宇也認(rèn)為，房地產(chǎn)政策支持力度不斷加碼，在一定程度上增加了投資者的信心，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。短期看，房貸利率下調(diào)，降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，能夠有效刺激居民的購(gòu)房意愿，同時(shí)也能提升居民的消費(fèi)能力；長(zhǎng)期看，一系列房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，釋放出來(lái)的積極信號(hào)，預(yù)示著宏觀(guān)層面將繼續(xù)維持寬松政策。

“4月底，我們判斷政府在處理房地產(chǎn)問(wèn)題方面的思路有了非常大的調(diào)整。我們看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清的希望，進(jìn)而看到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定乃至全面復(fù)蘇的希望。”野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示。

外資增持部分地產(chǎn)股

近期，房地產(chǎn)板塊放量大漲，行業(yè)板塊成交額連續(xù)創(chuàng)下階段新高。自4月24日以來(lái)至今，地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)漲超15%，整體放量上漲。與地產(chǎn)板塊大漲相應(yīng)的是，知名外資機(jī)構(gòu)增持了部分房企股票，并頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研名單中。

Choice數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，北向資金整體持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股票同比減少4.39%，但同期有27家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得北向資金的逆勢(shì)增持，如格力地產(chǎn)、新城控股、南京高科、保利發(fā)展、深深房A、大悅城、南山控股等。

資料顯示，今年一季度，新城控股獲北向資金加倉(cāng)1358萬(wàn)股，總持股數(shù)達(dá)到4926.28萬(wàn)股，占總股本的比例達(dá)2.18%。同期，北向資金新進(jìn)為光明地產(chǎn)前十大流通股東，截至一季度末持有1417.43萬(wàn)股，占總股本的比例達(dá)0.64%。

外資緣何加倉(cāng)房企股？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期發(fā)生變化有關(guān)。

“在政策支持下，金融、地產(chǎn)等中國(guó)資產(chǎn)的吸引力有望持續(xù)提升，尤其是盈利持續(xù)回暖使得估值溫和提升，流動(dòng)性的增加吸引了部分外資流入A股。”一家外資投行策略分析師表示，“房地產(chǎn)板塊后續(xù)是否會(huì)受到更多‘大資金’的關(guān)注，令板塊從結(jié)構(gòu)性行情演變?yōu)橼厔?shì)性行情？這還需觀(guān)察6月新屋銷(xiāo)售及地產(chǎn)開(kāi)工率回升的情況。”

在港股市場(chǎng)上，不少外資券商席位也對(duì)地產(chǎn)相關(guān)板塊進(jìn)行了增持。

截至5月22日，摩根大通對(duì)萬(wàn)科企業(yè)H股持好倉(cāng)數(shù)量為1.09億股，占已發(fā)行的有投票權(quán)股份比例為4.92%。而在4月16日，摩根大通對(duì)萬(wàn)科企業(yè)H股持好倉(cāng)數(shù)量為9836萬(wàn)股。此外，4月中旬以來(lái)，花旗銀行對(duì)萬(wàn)科企業(yè)H股持好倉(cāng)數(shù)量也有所回升。

評(píng)級(jí)方面，5月29日，巴克萊銀行維持貝殼評(píng)級(jí)為增持，最新目標(biāo)價(jià)為30美元/股。

機(jī)構(gòu)調(diào)研方面，4月14日，萬(wàn)科A接受券商、保險(xiǎn)、公募等多家頭部機(jī)構(gòu)調(diào)研，其中就有瑞銀證券、摩根士丹利國(guó)際等外資機(jī)構(gòu)參與。

一些家用電器、建筑建材企業(yè)等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司，近期也接待了外資機(jī)構(gòu)調(diào)研，如佛山照明、中材科技、塔牌集團(tuán)、瑞泰科技等。

關(guān)注房企基本面改善情況

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策接連出臺(tái)，使得市場(chǎng)資金迅速關(guān)注到低迷已久的地產(chǎn)股票，特別是一些小市值股票更容易受到短期資金的追捧。今年初，外資就布局了A股和港股的部分地產(chǎn)股，提前加倉(cāng)。”一家券商QFII負(fù)責(zé)人表示，對(duì)地產(chǎn)板塊的后續(xù)配置力度，還要結(jié)合宏觀(guān)政策和企業(yè)的具體基本面改善情況。

一名外資機(jī)構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)分析師預(yù)計(jì)，下一階段，地產(chǎn)板塊的上行動(dòng)力，將逐步由宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向微觀(guān)層面上市公司盈利預(yù)期的再修正方面。

“隨著政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)。不過(guò)，也有一些城市的二手房掛牌量仍處高位，觀(guān)望氛圍較濃，樓市優(yōu)化政策的效果顯現(xiàn)仍需時(shí)間。”上述分析師表示，信心比黃金更重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期尤其是購(gòu)房者預(yù)期至關(guān)重要。

（唐燕飛何漪）