3月1日起，住建部發(fā)布的強(qiáng)制性文件《民用建筑通用規(guī)范》正式實(shí)施，其中關(guān)于外墻面層計(jì)入建筑面積的規(guī)定引起輿論熱議。

一石激起千層浪，“公攤面積3月1日起增加”、“外墻也算建筑面積”等觀點(diǎn)近日時(shí)常見諸網(wǎng)端，戳中了廣大購房者的“公攤痛點(diǎn)”，但真相究竟如何？

新舊建筑面積計(jì)算規(guī)范確有區(qū)別

早在去年8月，國家住建部就曾發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑通用規(guī)范》的公告(以下簡(jiǎn)稱“新規(guī)范”)，編號(hào)為GB55031-2022。住建部稱，該規(guī)范自2023年3月1日起實(shí)施，為強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，全部條文必須嚴(yán)格執(zhí)行，現(xiàn)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)規(guī)定與新規(guī)范不一致的，以新規(guī)范的規(guī)定為準(zhǔn)。與此同時(shí)，《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》等舊規(guī)中與新規(guī)范不符的強(qiáng)制性條文相應(yīng)廢止。

那么新規(guī)范與舊規(guī)最大的區(qū)別究竟是什么？首先來看引起巨大關(guān)注3.1.1條，其中稱：“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓(地)面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。”

部分人士分析此條款時(shí)稱，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會(huì)大大增加公攤面積。

第一財(cái)經(jīng)查閱住建部網(wǎng)站，找到2013年12月住建部發(fā)布的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的公告，在新規(guī)范出臺(tái)之前，這就是國家標(biāo)準(zhǔn)的房屋建筑面積測(cè)算規(guī)范，其中稱：建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算；建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計(jì)算，并計(jì)入自然層建筑面積；以幕墻作為維護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。

此外，2013版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》還明確指出，一些項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算建筑面積，包括勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。

通過對(duì)比可以看出，舊規(guī)范并非完全不計(jì)算外墻水平投影面積，但計(jì)算的僅是結(jié)構(gòu)外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和，包括保溫層，且不把墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻算入。

而新規(guī)范則將外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積全部算入。根據(jù)住建部網(wǎng)站的名詞解釋，圍護(hù)結(jié)構(gòu)指圍合形成物理封閉建筑空間的墻體(柱)、門、窗、幕墻等。這意味著外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積都需要算入建筑面積。

除了近日開始正式實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》，去年11月，住建部還就新的《建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)》公開征求意見，這份標(biāo)準(zhǔn)對(duì)2013年版本的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》進(jìn)行了修訂，其中對(duì)于建筑面積計(jì)算的表述與最新的《民用建筑通用規(guī)范》保持了一致，即“建筑工程建筑面積應(yīng)按各自然層樓面或地面處圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面的水平面積之和計(jì)算”。

由此可見，住建部已在兩份新規(guī)中統(tǒng)一表述，統(tǒng)一啟用新的建筑面積計(jì)算規(guī)范。

“新規(guī)范主要增加的是外墻最外面那一層的水平投影面積，現(xiàn)在購房者都比較清楚，外墻的材料有真石漆、干掛石材、干掛鋁板等等，一般來說剛需樓盤多用涂料，比如真石漆，它的厚度較薄，那么新規(guī)范產(chǎn)生的影響很小。而豪宅產(chǎn)品一般使用幕墻，比如干掛石材，那么外墻水平投影面積會(huì)多不少。”華東某房企一名工程人員對(duì)記者表示。

有建筑設(shè)計(jì)從業(yè)者測(cè)算，一般來說，真石漆墻面厚度在18-20毫米，一個(gè)總建筑面積為10萬平方米的剛需小區(qū)，建筑面積大約增加500平方米，假設(shè)有1000戶，則每戶多出0.5平方米。而如果是幕墻外立面，厚度在200毫米左右，同樣是10萬平方米小區(qū)，建筑面積大約增加3000平方米，假設(shè)該樓盤為豪宅小區(qū)，戶均面積較大，總計(jì)有500戶，則每戶多測(cè)算出6平方米。

購房最終房款多少暫不受影響

對(duì)于廣大購房者來說，面對(duì)復(fù)雜的術(shù)語變化，他們更關(guān)心自己買房時(shí)公攤面積會(huì)否增多、是否需要多花錢，以及房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)面積是否會(huì)改變。

實(shí)際上，住建部公布的《民用建筑通用規(guī)范》主要是針對(duì)建筑設(shè)計(jì)和工程的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，而購房人房產(chǎn)證上的面積以及實(shí)際買房要花多少錢，其主要依據(jù)則是房產(chǎn)測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告。

目前，各地相關(guān)部門會(huì)依據(jù)自然資源部發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB／T17996.1—2000)等文件來制定測(cè)繪依據(jù)，正因?yàn)闇y(cè)算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等因素，購房者在買房時(shí)常常遇到這樣的情況：樓盤預(yù)售時(shí)開發(fā)商給出的建筑面積，與收樓時(shí)測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)算的建筑面積有一定偏差，當(dāng)偏差在正負(fù)3%以內(nèi)時(shí)，以測(cè)繪實(shí)際面積結(jié)算，多退少補(bǔ)，偏差超過3%，買房人有權(quán)退房。

所以如果當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)沒有變，則不影響購房人最終付出的房款。第一財(cái)經(jīng)查閱多地房屋建筑面積測(cè)算規(guī)范發(fā)現(xiàn)，各地在測(cè)算時(shí)標(biāo)準(zhǔn)也有細(xì)微的不同。

比如，根據(jù)上海市房屋管理局2022年印發(fā)的《上海市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》：房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積；建筑面積按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍計(jì)算，包括圍護(hù)結(jié)構(gòu)面上的粉刷層、黏貼的墻磚層及黏貼的保溫層；玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其水平外圍計(jì)算建筑面積。這與近期開始執(zhí)行的《民用建筑通用規(guī)范》中的規(guī)定基本相符。

而根據(jù)湖南省人民政府網(wǎng)站上公布的2020年版《湖南省房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)則》，房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和；但是，突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳則不計(jì)入建筑面積的范圍。

總體來說，住建部實(shí)施的新規(guī)范與各地正在執(zhí)行的房產(chǎn)面積測(cè)繪規(guī)范相差并不多，由于該標(biāo)準(zhǔn)是建筑規(guī)范，而不是測(cè)繪規(guī)范，在測(cè)繪規(guī)范未變的情況下，不會(huì)實(shí)際增加公攤面積。因此，近日住建部對(duì)媒體回應(yīng)，《民用建筑通用規(guī)范》會(huì)增加公攤面積的說法是誤讀。

不過，未來各地修改房屋測(cè)繪規(guī)范時(shí)，有可能會(huì)參考住建部的《民用建筑通用規(guī)范》，進(jìn)一步影響如何，目前還不確定。

“公攤之痛”觸動(dòng)購房者敏感神經(jīng)

《民用建筑通用規(guī)范》激起巨大的討論熱度，還從側(cè)面反應(yīng)出中國樓市的“公攤之痛”。公攤面積“看不見、摸不著”，沒有哪一戶業(yè)主能夠清楚測(cè)量出自家房子的公攤面積，各地測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。隨著房?jī)r(jià)的上升，公攤面積消耗著購房者大量的資金。

近十幾年來，有關(guān)“取消公攤”的呼聲越來越高，早在2011年兩會(huì)期間，就有全國人大代表建議取消商品房預(yù)售制和公攤面積，與國際接軌。2019年，住建部官網(wǎng)發(fā)布了一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。2021年5月，山東省住建廳要求開發(fā)商在與購房者簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)將房屋的建筑面積、套內(nèi)建面積、公攤面積及部位都在合同中明確標(biāo)注。

2021年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案，2022年，全國政協(xié)委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。

中國香港被認(rèn)為是“公攤”的發(fā)源地，中國內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁，針對(duì)存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢(shì)所趨。