四季度以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，多家基金管理人陸續(xù)宣布為產(chǎn)品增加做市商。從做市機(jī)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)銀河證券較受歡迎，中金公司、廣發(fā)證券等也名列其中。

事實(shí)上，公募REITs試點(diǎn)自起步以來(lái)，券商便深度參與。除做市商外，券商在公募REITs業(yè)務(wù)中還擔(dān)任計(jì)劃管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、戰(zhàn)略投資人等角色，高效實(shí)現(xiàn)投行、投資業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)。此外，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2023年末公募REITs上市數(shù)量或達(dá)60只，未來(lái)券商還需從“擴(kuò)容+增類”兩個(gè)緯度捕捉業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

券商深度參與

實(shí)現(xiàn)REITs項(xiàng)目全方位覆蓋

券商投行、直投、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)都在公募REITs市場(chǎng)發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)REITs項(xiàng)目全方位覆蓋。

在投行及資產(chǎn)管理方面，公募REITs為券商投行業(yè)務(wù)提供了新機(jī)遇，為券商利用已有平臺(tái)創(chuàng)新展業(yè)提供了空間。中國(guó)銀河證券FICC業(yè)務(wù)總部相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，未來(lái)，券商將聚焦京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域，深挖服務(wù)國(guó)家政策支持的行業(yè)和資產(chǎn)類型，包括但不限于新能源、新基建等領(lǐng)域。

中國(guó)銀河證券按照科學(xué)、合理、審慎的原則進(jìn)行公募REITs定價(jià)。針對(duì)數(shù)據(jù)中心、污水處理、電力等各細(xì)分行業(yè)均搭建了差異化定價(jià)體系與獨(dú)立的內(nèi)部估值模型，并向頭部機(jī)構(gòu)投資者提供投研支持服務(wù)。同時(shí)，中國(guó)銀河證券投行部門成立REITs與資產(chǎn)證券化專項(xiàng)小組，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富。

已參與5單公募REITs項(xiàng)目申報(bào)執(zhí)行的中金公司介紹，在REITs項(xiàng)目發(fā)行階段，中金公司充分發(fā)揮在股本業(yè)務(wù)、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)等領(lǐng)域一貫的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)多維度投資者溝通、路演推介、發(fā)行定價(jià)等，為項(xiàng)目提供精細(xì)專業(yè)的系統(tǒng)解決方案。

在直接投資方面，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)行的公募REITs底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。券商自營(yíng)部門屬于長(zhǎng)期穩(wěn)定的價(jià)值投資者，其風(fēng)險(xiǎn)偏好與回報(bào)要求正好與REITs的特征匹配，能作為REITs的基石投資人參與投資。

作為長(zhǎng)期投資者，中國(guó)銀河證券是多只公募REITs的戰(zhàn)略投資者，并以做市商身份為產(chǎn)品提供做市交易服務(wù)，目前做市產(chǎn)品數(shù)量達(dá)20只。中國(guó)銀河證券FICC業(yè)務(wù)總部相關(guān)負(fù)責(zé)人以中航首鋼綠能REIT為例介紹道，中國(guó)銀河證券針對(duì)項(xiàng)目搭建單標(biāo)的研究框架與內(nèi)部估值模型，通過(guò)戰(zhàn)略投資的形式進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。同時(shí)，中國(guó)銀河證券還積極為項(xiàng)目提供做市服務(wù)，提供雙邊深度報(bào)價(jià)、降低交易成本、防止大單沖擊，保證其二級(jí)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

除上市的公募REITs外，券商也在積極考慮將REITs的投資進(jìn)一步延伸至資產(chǎn)端，孵化培育具有潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，建立Pre-REITs系統(tǒng)架構(gòu)，提供全鏈條全周期的綜合金融服務(wù)，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)賦能。中國(guó)銀河證券FICC業(yè)務(wù)總部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“券商把業(yè)務(wù)站位從包裝上市向前推進(jìn)到探礦、采礦，提高市場(chǎng)的滲透和掌控能力。”

在衍生品方面，券商在場(chǎng)外衍生品創(chuàng)設(shè)、交易和銷售上也具備專業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以針對(duì)公募REITs及其指數(shù)創(chuàng)設(shè)收益互換、場(chǎng)外期權(quán)等衍生品，豐富REITs投資的生態(tài)圈，滿足不同投資者個(gè)性化的需求。

券商需捕捉

“擴(kuò)容+增類”機(jī)會(huì)

展望后市，華泰證券資管認(rèn)為，我國(guó)境內(nèi)公募REITs已穩(wěn)健起步，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，伴隨著法律框架、業(yè)務(wù)規(guī)則、價(jià)值鏈條的不斷完善，市場(chǎng)仍將穩(wěn)步擴(kuò)容，從盤活存量、帶動(dòng)增量，推進(jìn)資產(chǎn)投資的模式創(chuàng)新，以直接股權(quán)融資的路徑，使資金市場(chǎng)更高效服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

“中國(guó)作為基建大國(guó)，巨量的基礎(chǔ)設(shè)施投資和龐大的消費(fèi)市場(chǎng)為公募REITs提供了堅(jiān)實(shí)底座。”華泰證券資管預(yù)計(jì)，短期來(lái)看，2023年末REITs上市數(shù)量或達(dá)60只、市值1500億元是較確切的預(yù)期，未來(lái)3年至5年，萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)更值得期待。

在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來(lái)，一級(jí)市場(chǎng)方面，從擴(kuò)容角度，后續(xù)我國(guó)公募REITs有望呈現(xiàn)新發(fā)和擴(kuò)募齊頭并進(jìn)的格局。從增類角度，未來(lái)REITs底層資產(chǎn)范圍或?qū)⑼卣怪?G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新基建，因此券商可增強(qiáng)相關(guān)服務(wù)能力，從上述兩個(gè)維度抓住潛在業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。二級(jí)市場(chǎng)方面，券商可通過(guò)構(gòu)建REITs人才團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)投研能力和資產(chǎn)配置能力，增厚相關(guān)產(chǎn)品收益。

（昌校宇）