近日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按照市場化、法治化原則，向優質房企出具保函置換預售監管資金。

“從目前情況看，民營房企信用風險是房地產市場問題的關鍵。由于風險無法緩釋，金融機構過度避險，使其資金來源難以保證，施工竣工均受到影響，進而影響市場銷售和資金回籠。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬說。

緩解房企尤其是優質房企的資金流動性壓力較為迫切。“商業銀行出具保函置換預售監管資金是一種積極嘗試。”招聯金融首席研究員董希淼表示，通過保函方式為優質房企提供流動性支持，更加靈活地滿足房企日常資金使用需求，進而穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

根據通知，優質房企可以憑借銀行出具的保函向住建部門請求釋放預售資金監管賬戶內的相應額度資金。為保證置換預售監管資金“用好、管好”兩不誤，避免出現次生風險，通知從多方面進行了嚴格規定。

首先，置換金額有額度。根據通知，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。與此同時，監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。

其次，并非所有商業銀行都能開展相關業務。中國銀保監會相關負責人表示，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。

此外，商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房企出具保函置換預售監管資金。“商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款的授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展該項業務。”上述負責人說。

再次，房企用錢“不可任性”。通知明確提出，房企要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外，房企要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

多位業內人士表示，該項業務有助于改善部分商業銀行此前的過度避險行為，推動商業銀行平穩有序為房企發放貸款，滿足房企的合理資金需求，進而形成良性循環。若優質房企資金流動性問題得到緩解，將會形成示范效應。

（郭子源）