“房住不炒”政策持續，在融資渠道不斷收緊的情況下，房地產行業整合加速，龍頭上市公司競爭優勢不斷顯現。

政策層面，在“房住不炒”背景下，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品。此前，中國證券投資基金業協會也收緊了對于資管計劃投資購房尾款的備案，規定證券期貨經營機構不得新設資管計劃投資購房尾款資產。事實上，自房地產行業“三道紅線”管控政策出臺后，監管機構在房地產各類融資渠道方面，逐步進行規范堵漏，上市房企再融資渠道審核越來越嚴。

在融資環境逐步收緊的背景下，5月份上市房企債券融資規模整體收縮。貝殼研究院數據顯示，2021年5月，上市房企單月境內外債券融資共發行52筆，較上月減少38筆，發行規模折合人民幣約647億元，環比減少30.9%。

監管層對于房企在股權融資、信用債等方面的監管也在加強，進一步限制了房企融資渠道。克而瑞地產研究中心統計顯示，在股權融資方面，當前上市招股書在有效期的僅有三巽控股、天泰控股、新星宇控股3家企業。非IPO股權融資發行審核也更嚴，2021年里僅有大唐控股發行1.35億港元的增發配股，而且是基于其2020年底上市IPO成功后行使的超額配股權。

克而瑞地產研究中心分析師房玲指出，自2020年發布“三道紅線”以來，房企的多種融資方式一直在加碼調控。供應鏈標準產品備案額度、股權融資、永續債發行等方面也均有實操層面的進一步調控，預計短期內從嚴調控的政策趨勢將持續，倒推房企去杠桿，降低行業風險。

不斷收緊的融資政策也整體降低了上市房企的財務杠桿。中指研究院監測數據顯示，根據2020年年報數據，滬深及大陸在港上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1個、0.7個百分點；凈負債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個、26.8個百分點。滬深及內地在港上市房地產公司現金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54。

中指院分析認為，融資環境持續收緊的情況下，部分房企，尤其是高杠桿及銷售業績不佳的企業，現金流進一步承壓。再加上房地產需求受到嚴格扼制，銷售回款遇阻，未來上市房企的債務違約可能會增加，同時企業之間的收并購或將越發頻繁。

東海證券認為，今年以來，融資端的不斷收緊及“土地供地兩集中”政策的出臺，都有利于在銷售、拿地、融資方面相較于中小企業更具優勢的龍頭企業。在當前政策背景下，房地產行業整合加速，馬太效應更為顯著，行業格局將向倒金字塔演變，尤其是背靠央企、具備品牌優勢、業績穩定性強的龍頭企業值得關注。

華安證券分析，進入二季度，融資端結構進一步調整，內生回款已成貢獻主力?！巴恋毓獌杉小焙蟮谝慌椖咳胧?，或促進市場良性競爭?！叭兰t線”+“銀行貸款兩道紅線”分別在供需兩端進行政策調控，而“土地供應兩集中”將加速行業出清，頭部房企競爭優勢愈發明顯。

（高偉）