房屋的價(jià)格波動(dòng)明顯，一些賣(mài)家在售出房屋后不久卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲，想方設(shè)法想要?dú)Ъs。翟女士在今年年初就簽訂合同，買(mǎi)了高先生的一套房子，并支付了定金和中介費(fèi)。豈料一個(gè)月后，高先生竟以妻子不同意為由反悔。翟女士無(wú)奈起訴至法院，要求對(duì)方賠償相應(yīng)損失。近日海淀法院對(duì)此案宣判，判決高先生賠償違約金89萬(wàn)元及中介費(fèi)12萬(wàn)元。
翟女士為了改善家庭居住條件，在2016年2月與高先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以448萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了位于海淀區(qū)清河清緣里小區(qū)的一套房屋。簽訂合同當(dāng)天，她就支付給高先生定金30萬(wàn)元和中介費(fèi)12萬(wàn)元。然而，高先生在簽訂合同一個(gè)月后，以其出售該房屋未征得妻子同意為由反悔。
由于雙方協(xié)商未果，翟女士起訴至法院，請(qǐng)求法院判決解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同，并要求對(duì)方支付總合同價(jià)款20%的違約金89萬(wàn)元、中介費(fèi)及其他相應(yīng)損失。
庭上，高先生不同意翟女士的訴訟請(qǐng)求。他稱這套房子是他和妻子的共同財(cái)產(chǎn)，后來(lái)由于妻子不同意賣(mài)房，那他們簽訂的合同應(yīng)該算是無(wú)效。“既然合同無(wú)效了，我就不應(yīng)該掏違約金和中介費(fèi)。”高先生說(shuō)。
海淀法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效。但高先生未取得房屋所有權(quán)，致使房屋不能過(guò)戶，存在違約行為。在此情況下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費(fèi)，具有事實(shí)和法律依據(jù)。最后，法院判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，判決高先生退還定金30萬(wàn)，并賠償?shù)耘窟`約金89萬(wàn)元和中介費(fèi)12萬(wàn)元。
法官支招
遇對(duì)方反悔可要求繼續(xù)履行
法官表示，買(mǎi)房人在遭遇賣(mài)方違約拒絕出售房屋時(shí)，可以根據(jù)自身情況，選擇要求賣(mài)方繼續(xù)履行，或解除合同并要求賣(mài)方賠償損失。
根據(jù)《合同法》，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，法院會(huì)綜合案情，酌情確定違約金賠償數(shù)額。
在翟女士一案中，因賣(mài)方拒絕賣(mài)房的時(shí)期正處于房?jī)r(jià)上漲期間，買(mǎi)方不能按合同價(jià)款購(gòu)房將造成房屋差價(jià)損失。對(duì)于涉案房屋的價(jià)格，由于賣(mài)方認(rèn)可房屋現(xiàn)價(jià)值為600萬(wàn)元，因此，可確認(rèn)房屋差價(jià)損失至少為152萬(wàn)元，而雙方約定的違約金為89.6萬(wàn)，并未過(guò)分高于實(shí)際損失。最終，法院對(duì)雙方要求酌情增加或減少違約金數(shù)額的申請(qǐng)均不予采納，并確定違約金數(shù)額為89.6萬(wàn)元。由于合同中另行約定了中介費(fèi)的賠付方式，法院按照合同約定，判決由賣(mài)方賠付中介費(fèi)12萬(wàn)元。
不過(guò)有幾種特殊情形，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同的主張不能得到法院支持。例如，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方因未取得房屋全部所有權(quán)，而房屋產(chǎn)權(quán)人不同意賣(mài)房，致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，或者房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶的。
北京晨報(bào)記者 黃曉宇
