“雙萬”聯手未必1+1＞2 業內:開發商難獨扛重擔

萬達萬科合作詳細計劃今公布業內人士稱實際大于炒作才能應對困境

昨日，萬達、萬科將聯手的消息公布，萬科A（000002）漲幅達5.6％，其他房地產股的漲勢也被認為受惠于“雙萬”的合作消息。據了解，今日萬達集團和萬科集團可能會公布合作的詳細計劃。

業內人士分析，盡管房地產市場陸續有政策利好，但行業已從“黃金時代”進入“白銀時代”，企業面臨資金短缺、去庫存難的問題，“強強聯合”是應對困境的一種策略。

“雙萬聯手”或優勢互補

昨日下午，多日來一直在13.5元至14元間上下振蕩的萬科在收盤前半小時內突然拉升至14.7元，漲幅達到5.6％，多個房地產股也都出現了同樣的漲勢，如金融街（000402）也幾乎同時從12.89元拉升至13.7元，最后以13.59元收盤。有業內人士分析：應是受到“雙萬聯手”刺激。不過，萬達商業（03699HK）昨日微跌1.69%。

萬達、萬科目前在商業、住宅中各占龍頭地位。截至2014年12月31日，萬達集團旗下的商業地產公司總收入達1078.71億元，較2013年增長24.31%。5月8日，大連萬達商業地產股份有限公司公布其截至2015年4月的未經審計經營數據，1~4月萬達商業累計實現合同銷售額約為271.70億元，累計同比增長18.8%；1~4月累計合同銷售面積約311.63萬平方米，累計同比增長55.8%，僅4月份萬達商業實現合同銷售額達104.76億元，合同銷售面積達121.18萬平方米。

而2014年萬科實現銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。

中國指數研究院廣州分院院長張化學分析：“對萬科來說，在商業上鮮有突破，而通過與萬達聯合，可以迅速彌補商業方面的短板，在城市配套服務商的路上走得更快更穩。對于萬達來說，近年來也是轉型不斷，從電商到旅游地產等，到海外大舉擴張，但根本上萬達的銷售收入仍是住宅（包括公寓）類產品。可以借助萬科在住宅標準化、產業化等方面的領先優勢。”

他認為，兩大巨頭合作標志著房地產業進入新的發展階段，企業間的合作、并購將更多。

業內：開發商難獨扛重擔

萬達和萬科并不是第一次被并提，自兩個企業“發家”開始，他們就頻頻被業內“相提并論”。2001年被業內認為是兩“萬”的分水嶺，萬達以“商業＋住宅”兩條腿模式開走，而萬科以住宅專業化為定位，經過之后的“黃金十年”，他們分別成為商業地產和住宅地產的“頭牌”。

張化學認為，目前萬科和萬達分別面對不同的問題。萬科的問題是從住宅開發商到城市配套服務上的轉變過程中，商業能力欠缺，阻礙轉型速度；萬達的問題是大量的商業沉淀占用大量的資金，住宅開發過程中標準化、產業化和房屋質量有待提升：“房地產市場進入白銀時代，對開發商的產品能力、管理能力、融資能力都提出了更高的要求。依靠單一競爭力將面臨一定的挑戰，因此企業間通過相互合作、并購可以實現優勢互補，提高總體競爭力。合作、代建等都是比較好的做法。”

廣州中原地產項目部總經理黃韜認為，強強聯合可以在大型項目的投標、開發上展現各自優勢，但互補中唯一風險就是能否實現“1+1大于2”：“如果這種聯手只是個別項目合作，那炒作大于實際，如果是戰略的聯盟，那么就有可能產生很大的能量。”

現狀：房地產企業困難重重

房地產企業的聯手并不是第一次出現，以廣東市場為例，保利、越秀曾經合作“嶺南林語”項目；而廣州亞運城就是由富力、碧桂園、世貿、中信等幾大發展商聯手建立的；而珠江新城的天鑾項目由新鴻基負責商業部分，合景泰富負責公寓部分，富力負責寫字樓部分。

“雖然區域發展需要發展商強強聯合來承擔項目，但是目前在整個市場中，這種合作還未是主流。”黃韜認為。不過，發展商面臨的困難令他們也需要實現轉型、尋找出路。黃韜認為，發展商面臨的困難是多種的，一個是資金困難、銷售去庫存難度，一個是發展遇到瓶頸：“比如萬科在住宅發展上已經到了極致的程度，需要創新。”另一方面，宏觀經濟的影響導致房地產企業的利潤下降、成本增加。

他分析，目前整體市場分化更為嚴重，一線城市、都會城市的一手市場較好，今年有可能出現價量回升，如廣州市場自去年三四季度回暖后，今年復蘇跡象更為明顯，而5月行情預計向上。但三四線、五六線城市預計今年未必能夠止跌。

不過，在他看來，商業地產的壓力大于住宅，原因是受到電商沖擊，實現商業轉型需要一段較長的時間。

萬達

2000年后將戰線收縮在以商業地產為主的五大支柱產業，創造了萬達特色的商業地產模式。

幾年時間內，產品更新到第三代，目前正向第四代過渡。創造性地開發了單店、組合店、城市綜合體三代產品。

“現金流滾資產”的租售結合的商業地產模式。

銷售金額約362億元。

萬科

早期確立了以經營房地產業務為主，并涉及商業零售及工業制造的大型股份制企業。

從最初獲“魯班獎”的荔景大廈到城市花園、四季花城到萬科城等，目前住宅產品已更新到第三代。

住宅快速滾動開發，追求IRR。

銷售金額約368億元。