十年的房地產(chǎn)調(diào)控基本以“空調(diào)”結(jié)局。下一步調(diào)控該如何調(diào)呢？《中國企業(yè)報(bào)》記者為此專訪了北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉。

房地產(chǎn)調(diào)控不能總是扔靴子

《中國企業(yè)報(bào)》：近期，隨著“新國五條”及其相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)，新一輪樓市調(diào)控加碼的“靴子”又咣當(dāng)一聲落地了。以往的調(diào)控一次次淪為“空調(diào)”，這次的調(diào)控會(huì)有好的表現(xiàn)嗎？嚴(yán)征二手房交易個(gè)人所得稅到底會(huì)抑制房價(jià)呢，還是會(huì)助漲房價(jià)呢？

趙曉：從2002年至今，我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史正好已過十年。房價(jià)上漲，調(diào)控措施出臺(tái)，再上漲，再調(diào)控……慣性的思維和邏輯的循環(huán)好像永無止境，而房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際效果卻一直差強(qiáng)人意，其背后的重要原因就是我們的調(diào)控政策總是習(xí)慣于充當(dāng)臨時(shí)的救火隊(duì)員。從根本上說，房地產(chǎn)調(diào)控的著眼點(diǎn)是引導(dǎo)民眾的合理住房需求，并在此基礎(chǔ)上保民生，然后才是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定增長。而在現(xiàn)實(shí)中，中國房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)目標(biāo)往往被異化為保增長，因?yàn)槲覀兊侥壳盀橹故冀K沒有告別經(jīng)濟(jì)增長型政府的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)其實(shí)經(jīng)常被內(nèi)定于房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)之上。

雖然從2005年3月開始，政府就提出要“高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格”，并“將穩(wěn)定房價(jià)提高到政治高度”，但是十年的調(diào)控歷史已經(jīng)顯示了一個(gè)清晰的調(diào)控脈絡(luò)，那就是：CPI走高，經(jīng)濟(jì)過熱，調(diào)控政策就加碼，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，“保增長”就跑到了“穩(wěn)房價(jià)”的前面，調(diào)控措施就成了擺設(shè)。最典型的就是2008年，上半年還在調(diào)控房價(jià)過快上漲，下半年就變成了“救房市”以“救經(jīng)濟(jì)”。2011年和2012年初各地在放松調(diào)控上私下搞小動(dòng)作，其背景也與經(jīng)濟(jì)下滑有關(guān)，其目的亦是保增長。說到底，政府其實(shí)一直把房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)做短期的相機(jī)抉擇的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，而不是一項(xiàng)長期的制度性經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策。

樓下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一聲“別吵啦！”過段時(shí)間再吵，再扔只“靴子”。而一旦大家長時(shí)間真的安靜下來，你還老不習(xí)慣，甚至悄悄跑到樓下去把“靴子”再撿回來。如此反復(fù)，時(shí)間一長，大家就習(xí)慣了，即使再扔“靴子”，大家也不再害怕。如此一來，房地產(chǎn)調(diào)控的效果自然就大打折扣。

未來房地產(chǎn)市場的趨勢判斷

《中國企業(yè)報(bào)》：在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，樓市的紅利肯定還有，但瘋狂饕餮的可能性估計(jì)不再有了。您預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場的格局下一步會(huì)是怎么樣的呢？

趙曉：調(diào)整心態(tài)，回歸理性，是根本。

房地產(chǎn)市場格局將逐步由“賣方市場”轉(zhuǎn)向?yàn)椤百I方市場”。中國未來幾年房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面可能已經(jīng)過去。我們估計(jì)，未來10年，年均住宅“剛需”也就大約在2.5億平方米，假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7億—8億平方米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，降幅也達(dá)5%—20%。如果進(jìn)一步考慮中國的人口老齡化趨勢以及“土地財(cái)政”對(duì)房價(jià)合理回調(diào)的阻滯從而導(dǎo)致的剛需減少，房地產(chǎn)需求可能會(huì)持續(xù)減弱。

從緊的房地產(chǎn)調(diào)控措施將會(huì)持續(xù)。房地產(chǎn)市場在過去十年突飛猛進(jìn)，但房價(jià)暴漲、十年調(diào)控?zé)o果、房地產(chǎn)收益分配的不平衡等問題也引發(fā)了社會(huì)的普遍質(zhì)疑。“新型城鎮(zhèn)化”也正是在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一句話足以印證我們事先的猜測：在市場化調(diào)控框架還未建立之前，限購限貸等行政化調(diào)控手段將會(huì)一直持續(xù)。

住宅市場將從“商品時(shí)代”轉(zhuǎn)為“產(chǎn)品時(shí)代”。過去房地產(chǎn)市場基本上是“開發(fā)商拿地就賺錢，購房人買房就賺錢，地方政府賣地就賺錢”，但未來這種所有參與者都賺錢的時(shí)代將一去不復(fù)返。未來房地產(chǎn)自身的行業(yè)細(xì)分將越來越細(xì)，住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)市場的各自屬性會(huì)越來越明確。未來趨勢是，住宅房地產(chǎn)不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會(huì)日益回歸其產(chǎn)品屬性。對(duì)于剛需客戶，“低總價(jià)、交通便捷、配套好”是其核心訴求；對(duì)于改善型客戶，精裝提升品質(zhì)、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)更加重要。